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卖方市场的尾声?美国传统春日购房季能热起来吗

  临近3月,美国传统的春日购房季即将来临,市场能热起来吗?

  全美房地产经纪人协会(NAR)22日公布的数据显示,美国1月份成屋销售量与去年同期相比下降1.7%,经季节性因素调整后的年销售量为400万套。尽管如此,现房销售价格中位数同比攀升5.1%,达到37.91万美元,连续第七个月同比上涨。

  贷款利率则居高不下。根据房地美(Freddie Mac),截至2月22日,美国30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.9%,高于前一周的6.77% 和一年前的6.5%。

  总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼CEO安萨里(Kashif Ansari)告诉第一财经记者,现在美国房地产市场处于卖方市场的尾声。市场认为美联储首次降息至少要在4月份以后,今年美国楼市“小阳春”将姗姗来迟。

  卖方市场的尾声

  根据美国房地产经纪公司红鳍(Redfin),1月美国房地产市场的新挂牌房源略有减少,经季节性调整后环比减少了1.2%,是自去年6月份以来的首次下降,与去年同期2.7%的增幅形成鲜明对比,与去年12月份4.2%的增幅相比也明显放缓。

  “开年第一个月美国楼市就遇到了寒冬。按揭利率在一月份再度回涨,给去年年底一度跃跃欲试的买家们浇了一盆冷水,首付加上居高不下的月供,他们买楼上车的距离还是没有缩短。”安萨里认为。

  NAR数据显示,截至1月底,未售出的现房库存量较一个月前增加了2.0%,达到101万套,按照目前的月销售速度,只相当于3个月的供应量。这意味着美国楼市仍表现为卖方市场。NAR首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)称,全美现房库存量至少要达到150万套才能真正让市场松动。

  位于美国首都华盛顿特区的长荣地产(Evergreen Properties)副总经理陈宏明告诉第一财经记者,目前市场上市的房屋数量的确仍然偏少。

  “利率锁定效应让想要换房的人难以出手,因为这意味着他们要放弃目前3%的房贷利率,转而承担接近7%的利率,导致月供大幅增加。”陈宏明称,“我们有一个客户因为家庭原因需要卖掉房子换小户型。现在卖房子没有问题,但在为他买下一套房子时,就得要花心思找房源和谈判,毕竟现在市面上业主惜售,房源很少。”

  由于待售房屋短缺了,房屋价格保持坚挺。根据Redfin房价指数(RHPI),今年1月美国房价环比上涨0.5%,与前两个月的涨幅持平。与去年同期相比,1月房价上涨了 6.7%,为一年来最大涨幅。“1月的价格增长保持稳定,这是因为1月份成交的许多购房交易都是在去年年底谈成的,当时的抵押贷款利率出现了自2008 年以来的最大降幅。利率的下降给了购房者更多的购买力,对一些购房者来说,很着急锁定抵押贷款。”Redfin高级经济学家卜哈利(Sheharyar Bokhari)说。

  对于未来几个月的降息前景,全球经济分析公司BCA Research首席新兴市场/中国策略师布达吉安(Arthur Budaghyan)对第一财经记者表示,美联储不会在3月份降息,因为美国经济并没有疲软到需要更大幅度降息的地步。

  继续等待?

  根据NAR的数据,首次购房者占1月份销售量的28%,低于去年12月份的29%和去年同期的31%。通常这一数据的健康线为30%。此外,1月份现金购房者的比例为32%,是近十年来最高的。而这些买家通常是坐拥高净值房屋的房主,他们在美国高地价城市卖房,再到房价较低的地区全额现金购房。

  美国抵押贷款银行家协会(MBA)本周公布的数据显示,在截至2月16日的一周内,30年期固定抵押贷款的合同利率上升了19个基点,达到7.06%。这是自去年10月份以来的最大单周涨幅。而购房抵押贷款申请指数则下降了10%以上,降至去年11月以来的最低水平,该指数在过去四周内均有所下降。

  这似乎说明买家,尤其是首次购房的刚需买家仍在观望。但劳伦斯·尹认为,现金交易的买家所占比例升高,表明市场上充满了多重出价的激烈竞争。

  陈宏明也观察到:“在我所在的大华盛顿区域,冬天本来是淡季,不过今年春季,由于市场上的库存不足, 加价和抢房的现象还会持续一段时间。我建议刚需买家不用过多等待,但其他买家可以观望一下降息前景,届时或会有更多房源选择。”

  安萨里则对第一财经表示:“许多经纪人建议,不管买家和卖家,早出手比晚出手为好。现在可能是卖家市场的尾声,要换房的业主们现在挂牌,还可以期望好价钱。同时,买家也应该意识到,等大家都进入市场买房时,房价的降幅不会太大,还要面临竞争。毕竟美国楼市上的可售房数量还是偏低。”

  对于投资者而言,安萨里说,多家庭户型(multifamily)出租房值得留意。“疫情期间的低利率让很多开发商在这一市场启动了大批项目,今明两年将建成入市。但近年由于贷款利率高涨,开发商无利可图便不再开发这类项目,所以这批房型的供应在2026年以后将告罄,而美国现在年轻一代的租房意愿历来最高,他们跟前几代人不一样,认为租房可以接受。”

  从地区来说,安萨里透露:“佛罗里达州是外国投资人热衷的地区之一,疫情期间这里的房价也确实大涨。现在风水轮流转,疫情期间从昂贵的大城市搬来这里的居家上班族,现在应公司要求要回到大城市的办公楼上班, 因此相当数量的佛州沿海的房产将会打折上市寻找买家。”

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责任编辑:王许宁



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